Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками.
Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства считаются исполненными с момента подписания передаточного акта или другого иного документа, свидетельствующего передачу объекта долевого строительства. Но до этого момента каждый застройщик обязан обеспечить свои обязательства по договору долевого строительства, законом предоставлено несколько вариантов такового обеспечения.
Во-первых, в обязательном порядке такие обязательства застройщика, как возврат денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, а также уплата денежных средств, причитающихся ему в качестве возмещения убытков (неустойки, пени) в следствие ненадлежащего исполнения (неисполнения, просрочки и пр.) застройщиком своих обязательств по передачи объекта долевого строительства, должны быть обеспечены залогом. В связи с этим, с момента государственной регистрации договора объект, являющийся предметом долевого строительства, считается находящимся в залоге у участников данного долевого строительства.
Помимо залога, застройщик обязан так же на выбор предоставить еще один вид обеспечения: поручительство банка, либо полис страхования гражданской ответственности застройщика.
Если застройщик выбрал в качестве обеспечения своих обязательств поручительство банка, он обязан сообщить участникам долевого строительства сведения о поручителе, а также условия поручительства.
Согласно закону, банк-гарант обязан отвечать следующим требованиям:
- иметь выданную Центральным Банком Российской Федерации лицензию на осуществление банковских операций, в которой прописано право данного банка на выдачу банковских гарантий;
- осуществлять банковскую деятельность не менее пяти лет;
- иметь уставной капитал не менее 200 миллионов рублей;
- иметь не менее одного миллиарда рублей собственных средств;
- соблюдать обязательные нормативы, предусмотренные законодательством РФ в течение последних шести месяцев на все отчетные даты;
- не иметь требований ЦБ РФ по финансовому оздоровлению организации;
- быть включенным в реестр банков, состоящих в системе страхования вкладов, не иметь запрета на привлечение во вклады, а так же открытие и ведение счетов физических лиц.
Второй вариант, который может выбрать застройщик- это обеспечение своих обязательств путем страхования гражданской ответственности. В этом случае закон предусматривает две возможности:
1. Вступление в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, которое имеет соответствующую лицензию и осуществляет исключительно данный вид страхования.
2. Заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования. Такая страховая компания должна удовлетворять определённым требованиям:
- осуществлять страховую деятельность не менее пять лет;
- иметь не менее, чем один миллиард рублей собственных средств, а также не менее 120 миллионов рублей в качестве уставного капитала;
- не иметь предписаний от ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;
- не иметь оснований для проведения мероприятий по предупреждению банкротства;
- не иметь решение ЦБ РФ о назначении временной администрации страховой организации;
- не иметь решение арбитражного суда в отношении себя о введении одной из процедур, применяемых при банкротстве.
Как видно из вышеизложенного, законодательство предусмотрело несколько вариантов для обеспечения застройщиками своих обязательств. Однако, на практике застройщикам достаточно тяжело, а порой и практически невозможно оформить обеспечение своих обязательств по договору самостоятельно в виду сложности данных процедур, а также больших требований, предъявляемых и банками, и страховыми компаниями к своим клиентам. Компания "РосТендер" специализируется на помощи в оформлении как банковских гарантий, так и полисов страхования гражданкой ответственности застройщиков. Обратитесь к нашим сотрудникам, и они подберут для Вас варианты даже в самой сложной ситуации.